Bienvenido a Invierte, la newsletter de inversión para inversores.

Esta newsletter nace con la intención de ayudarte a conocer diferentes oportunidades de inversión y las estrategias que están siguiendo otros inversores profesionales.

Todos los Jueves, a primera hora de la mañana, recibirás en tu email una oportunidad de inversión explicada de forma práctica, y conocerás las estrategias y sugerencias de un inversor profesional a través de una entrevista.

Vamos con el tema de la semana :)

1. ¿En qué consiste el House Flipping?

El "House Flipping" es una estrategia de inversión inmobiliaria en la que los inversores compran propiedades a un precio inferior a su valor de mercado, realizan una pequeña reforma o significativa en función del estado de la vivienda o del público hacia el que va orientado el inmueble para aumentar su valor, y luego las venden al precio de mercado, siendo siempre más alto que la suma del total de la inversión, y en un corto período de tiempo, con el objetivo de obtener una ganancia.

Por tanto esa es la base de la estrategia de inversión buscar oportunidades de compra que estén por debajo de precio de mercado, revalorizarlas, y darle salida lo antes posible para mantener un nivel de rentabilidad lo más elevado posible.

Por ejemplo:

• Compras un piso por 100.000€, que tras impuestos y gastos se queda en una inversión de 110.000€

• Reformas el piso con una inversión adicional de 30.000€

• Vendes por 160.000€, con un beneficio de 20.000€

El House Flipping puede ser un negocio recurrente o una inversión puntual, aunque si eres principiante hay que tener cuidado y empaparte bien de cómo funciona el negocio o puedes no recuperar parte de la inversión realizada.

¿Cuáles son los pasos que debe seguir un House Flipper?

Una vez entendida la mecánica del negocio, los pasos que en todos los casos deberás seguir son los siguientes:

1. Prepara presupuesto.
2. Estudio de Mercado.
3. Identifica oportunidades.
4. Analiza la inversión.
5. Elige el inmueble.
6. Compra
7. Reforma.
8. Vende.

Análisis de MERCADO

El análisis de mercado es vital a la hora de hacer House Flipping. Lo primero que debe tener en cuenta un inversor que quiera realizar este tipo de operación, debe conocer “al dedillo” la zona en la que está interesado en comprar. Debe saber perfectamente en qué rango de precios se mueven los pisos a reformar, recién reformados y la media de la zona en general:

• Rango y media de €/m2

• Rango y media de precios según número de dormitorios.

(Por ejemplo, los de 3 dormitorios están de 300K a 350K€ a reformar y de 400 a 450K€ recién reformados.)

Céntrate en zonas con precios homogéneos. Aún así debes conocer las calles más y menos apreciadas, incluso en muchos casos los mejores y peores edificios. Hacerte una idea de la prima que tienen los áticos, las terrazas, los pisos exteriores. Los descuentos que tienen los pisos interiores, los bajos, los primeros etc.

Para este punto, si todavía no tienes clara la zona o te gustaría saber un poco más sobre esto, puede ser muy útil artículos como el de Expansión que aquí te dejo, en el que se hace un análisis de cómo se encuentra el mercado en las principales capitales españolas.

Búsqueda de OPORTUNIDADES

Este también es un punto importante, porque una vez comienzas a elegir la zona, y dominar el conocimiento de precios sobre la misma, hay que comenzar a buscar la propiedad que queremos elegir. Para ello:

• Visita los principales portales inmobiliarios (Idealista, fotocasa) Son la mayor base de datos de propiedades en venta y además las plataformas suelen ofrecer numerosos estudios sobre las zonas (precios medios, porcentajes de venta, hasta incluso simuladores de hipotecas), utilízalos!

• Descubre el mundo de las subastas. Aquí se pueden encontrar verdaderas oportunidades pero hay que estar siempre en búsqueda, pendiente de ofertar y tener cash para afrontar la adjudicación.

• Inmobiliaria de bancos. Hoy en día sigue habiendo muchísimas propiedades que por innumerables motivos son propiedad de los bancos y estos suelen vender casi siempre por debajo de valor de mercado con tal de no asumir el coste de la propiedad.

Análisis de INVERSIÓN/BENEFICIO

La viabilidad económica del House Flipping la determina la siguiente ecuación:

Precio de compra + Impuestos y gastos de compra + Inversión en reforma,

MENOR al precio por el que vendes tras la reforma.

Siempre y cuando, el resultado de la ecuación suponga un porcentaje de beneficio de aproximadamente el 20%.

Para calcular el ROI y determinar la rentabilidad de la inversión, sólo necesitas dividir el beneficio neto entre la inversión total realizada (incluyendo compra, gastos de compra y reforma).

ROI= (INGRESOS-INVERSIÓN) / INVERSIÓN x 100

A continuación podemos ver unos ejemplos de análisis de inversión en dos operaciones tipo, considerando unos gastos de compra del 10%, tendríamos:

• Ejemplo 1: Compro un piso por 72K+10% de gastos(), Realizo una reforma de 20K y vendo por 110K en el mes 6.

• Ejemplo 2: Compro un piso por 86K+10% de gastos, Realizo una reforma de 25K y vendo por 155K en el mes 12.

Vemos que, si conseguimos vender muy rápido, ofreciendo un precio asequible que atraiga muchos compradores, podemos realizar dos “flips” como el ejemplo 1 y ganar 40K en un año, que es más que haciendo un “flip” como el ejemplo 2 (30K de beneficios).

No lo hemos específico en el ejemplo, pero cuando estamos tratando todas estas cifras necesitamos tener claro que, cuando hablamos de gastos, nos estamos refiriendo a items como los que vemos en la siguiente tabla.

COSTE COMPRA DEL INMUEBLE

Estos gastos pueden variar en función de la comunidad autónoma, o si financiamos o no el proyecto con deuda o con equiity. Este punto es importante ya que puede, variar bastante el “gasto” que se lleva a cabo y por tanto, afecta directamente al beneficio previsto en el análisis de la inversión.

Sobre la REFORMA

Una vez hechos todos los números es momento de ejecutar la obra. Es un momento importante, ya que debemos tener claros varios aspectos en todo momento:

• Presupuesto establecido

• Contratistas/materiales

• Plazos de ejecución.

Estos tres puntos serán como un “mantra” que tendrás presente todos los días mientras dure la ejecución de la obra.

Las desviaciones de presupuestos, son unos de los principales errores que se cometen a la hora de hacer House Flipping. Necesitamos tener muy claro, cuál es ese presupuesto y ceñirse a él. Se supone que ya hemos hecho el trabajo de analizar la inversión y saber exactamente cuánto nos podemos gastar y cuál es la cantidad óptima para realizar una reforma que sea competitiva para la propiedad adquirida, su zona y su revalorización prevista.

Para llevar a cabo con éxito esta parte, debemos hacer acopio de muchos contactos: contratistas, empresas de reformas y establecimientos de materiales en general. Es vital tenerlos buscados, conocerlos, y ya haber realizado previamente, una comparación de precios entre ellos.

Ejemplos de este tipo son empresas locales de reformas o otras más modernas como Cubicup o Habitissimo donde encontrarás muchísimas opciones para elegir, ajustarse al presupuesto.

Por último los plazos de ejecución, las obras y las reformas, si no están contratadas por profesionales serios y de calidad, pueden ser eternas; pero además hay que contar con posibles imprevistos que puedan hacer fluctuar el tiempo en el que nuestra obra esté lista.

Por tanto PLANIFICAR TIEMPOS, RESPETARLO E INCLUIR POSIBLES IMPREVISTOS, nos hará tener clara la estrategía y repetirla como un mantra para que no se produzcan desviaciones.

Plazos de la inversión

En ambos casos estamos estimando una venta que no se irá más allá del año. Este es el plazo máximo ideal para hacer este tipo de inversiones, ya que nuestro beneficio puede verse afectado por varios factores:

• Modificación de los impuestos. A partir del año de la adquisición del inmueble los gastos en cuanto a impuestos se refiere irán aumentando. Te dejamos a continuación todos los impuestos a tener en cuenta en la venta.

• Variación de las condiciones del mercado. Si la venta no se alarga mucho en el tiempo no tiene porque cambiar, pero el mercado inmobiliario e hipotecario puede tener cambios sustanciales a partir del año por cambios en la economía, en las tendencias, y eso siempre será un perjuicio a nuestra inversión.

• Si la financiación ha sido hipotecaria, los intereses ya estarán haciendo una merma de los beneficios en la que para rentabilizar ese inmueble deberemos plantearnos nuevas opciones en las que renten como el alquiler, alquiler vacacional, etc.

Ya tienes aquí una guía, los pasos a seguir y solo falta que comiences a trabajar para ver dar el pistoletazo de salida a nuestra próxima inversión en House Flipping. ¿Ready?

En Conociendo a inversores tendrás la oportunidad de conocer a otros inversores y sus principales estrategias.

Estamos preparando las primeras entrevistas para que cada semana puedas leer sus consejos.

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Y hasta aquí la newsletter de la semana. Nos vemos el próximo Jueves.

_{La información contenida en esta newsletter se expone a título meramente informativo y no constituye una recomendación específica de inversión. Las opiniones de las personas entrevistadas en este medio son meramente opiniones personales sobre experiencias profesionales propias y no constituyen recomendación de inversión.}